Die Wohnfläche einer Immobilie beeinflusst die Höhe der Grundsteuer, die Berechnung der Miete bei Vermietungen und sogar den Entschädigungsgrad einer Wohngebäudeversicherung. Ein Fehler von einigen Quadratmetern, sei es aufgrund einer alten Erklärung, nicht gemeldeter Arbeiten oder einfach eines Messfehlers, kann finanzielle Auswirkungen über mehrere Jahre haben. Die Korrektur dieser Fläche setzt voraus, dass man weiß, welche Daten zu berichtigen sind, bei welchem Ansprechpartner man sich melden muss und mit welchen Nachweisen.
Wohnfläche, Carrez-Fläche und steuerliche Fläche: drei Begriffe, die vor jeder Korrektur nicht verwechselt werden sollten
Die erste Fehlerquelle liegt nicht im Messen selbst, sondern in der Verwirrung zwischen drei gesetzlichen Definitionen, die nicht die gleichen Bereiche abdecken. Die Wohnfläche, definiert durch Artikel R.156-1 des Baugesetzbuches, entspricht der Bodenfläche nach Abzug von Wänden, Trennwänden, Treppen, Treppenhäusern, Schächten und Tür- sowie Fensteröffnungen. Sie schließt auch alle Bereiche aus, deren Deckenhöhe unter 1,80 m liegt.
Auch interessant : Wie man CPE ohne Abschluss wird: Die entscheidenden Schritte für Ihren Erfolg
Die Carrez-Fläche hingegen gilt nur für Eigentumswohnungen und umfasst bestimmte Räume (wie ausgebauten Dachboden), die die Wohnfläche ausschließen kann. Die steuerliche Fläche, die von der Verwaltung zur Berechnung der Grundsteuer verwendet wird, basiert auf eigenen Kriterien, die die Räume je nach ihrer Nutzung und ihrem Komfort gewichten.
Ein Fehler ohne Identifizierung, welche dieser drei Flächen betroffen ist, bedeutet, dass man die falsche Anfrage an den falschen Dienst richtet. Eine Abweichung bei der Wohnfläche wird beim Vermieter oder Notar korrigiert, während eine Abweichung bei der steuerlichen Fläche mit dem Finanzamt behandelt wird.
Ebenfalls empfehlenswert : Wie man das perfekte Kleid und die passenden Accessoires für eine unvergessliche Hochzeit auswählt
Diese Begriffe zu verwechseln, verzögert das Verfahren und kann zu einer einfachen Ablehnung der Beschwerde führen. Ein Leitfaden, der die Verfahren und Methoden auf Bâtir Architecte detailliert, hilft, die Unterscheidung zu klären, bevor man mit einem Verfahren beginnt.
Die Wohnfläche zur Grundsteuer über den Online-Service GMBI korrigieren
Der Service “Gérer mes biens immobiliers” (GMBI) auf impots.gouv.fr ist zum Hauptkanal geworden, um einen Flächenfehler der Finanzbehörde zu melden. Die Eigentümer geben dort die Merkmale ihrer Immobilien an, einschließlich der Fläche, und können nach Arbeiten oder im Falle einer festgestellten Anomalie eine Aktualisierung beantragen.
Der Punkt der Aufmerksamkeit liegt auf der Frist. Korrekturen, die innerhalb von 90 Tagen nach Erhalt des Grundsteuerbescheids gemeldet werden, erhalten eine vorrangige Bearbeitung und können zu einer Überprüfung der Berechnung bereits im laufenden Jahr oder im folgenden Jahr führen. Nach Ablauf dieser Frist bleibt die Anfrage zulässig, aber eine mögliche Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags ist auf die nicht verjährten Jahre beschränkt.
Die erforderlichen Nachweise
Die Verwaltung korrigiert eine Fläche nicht auf einfache mündliche Erklärung. Eine solide Akte beschleunigt die Bearbeitung und verringert das Risiko einer ergänzenden Anfrage.
- Ein maßstabsgetreuer Plan der Wohnung, erstellt von einem Architekten oder Gutachter, der die Deckenhöhe jedes Raumes und die Nutzung der Räume (Garage, Keller, Dachboden) angibt.
- Die vorherige Erklärung oder die Baugenehmigung im Falle von Arbeiten, die die Fläche verändert haben (Erweiterung, Dachausbau, Nutzungsänderung einer Garage).
- Der alte Kaufvertrag oder der Mietvertrag, der die ursprünglich erklärte Fläche erwähnt, um die Abweichung zu belegen.
- Datierte Fotografien der betroffenen Räume, insbesondere wenn die Deckenhöhe ein Streitpunkt ist.
Das Formular Cerfa 6704 (Erklärung Modell IL) wird weiterhin für Änderungen der Beschaffenheit oder Nutzung einer Immobilie verwendet, beispielsweise wenn eine Garage ohne vorherige Erklärung in einen Wohnraum umgewandelt wurde.
Fehler bei der Wohnfläche und Versicherung: ein oft ignoriertes Risiko der Unterversicherung
Die Korrektur der Wohnfläche betrifft nicht nur die Besteuerung. Eine zu geringe Fläche, die dem Versicherer gemeldet wird, kann im Schadensfall zur Anwendung der Verhältnisregel führen. Konkret bedeutet dies, dass, wenn die tatsächliche Fläche die im Vertrag angegebene übersteigt, die Entschädigung proportional zur Abweichung reduziert wird, selbst wenn der Fehler in gutem Glauben gemacht wurde.
Um die Situation zu korrigieren, reicht in den meisten Fällen ein Einschreiben an den Versicherer. Es sollten die gleichen Unterlagen wie für die Finanzbehörde beigefügt werden (Pläne, Messungen, DPE mit Angabe der Fläche) und ein Änderungsvertrag angefordert werden. Die Prämie kann steigen, aber die Kosten bleiben im Vergleich zu einer Kürzung der Entschädigung bei einem Wasserschaden oder einem Brand marginal.
Fehler über 5 % bei Mietverträgen: die Rechte des Mieters
Im Bereich des Wohnmietvertrags berechtigt ein Fehler bei der Wohnfläche von mehr als 5 % zu einer Mietminderung, die proportional zur festgestellten Abweichung ist. Der Mieter kann jederzeit während der Laufzeit des Mietvertrags eine Anfrage zur Mietsenkung an den Vermieter richten.
Der Vermieter hat dann eine Frist, um zu widersprechen oder zuzustimmen. Im Falle einer Ablehnung kann der Streit vor das Gericht gebracht werden. Die Erfahrungen vor Ort variieren in diesem Punkt: Einige Vermieter akzeptieren schnell eine Anpassung, um ein Verfahren zu vermeiden, während andere die vom Mieter gewählte Messmethode anfechten.
Die kontradiktorische Messung, eine nützliche Vorsichtsmaßnahme
Die Hinzuziehung eines zertifizierten Gutachters für eine kontradiktorische Messung schützt beide Parteien. Der Bericht erwähnt die verwendete Methode, die ausgeschlossenen Flächen (Bereiche unter 1,80 m Deckenhöhe, Keller, Garagen) und die technische Unsicherheitsmarge. Dieses Dokument ist das Hauptstück der Akte im Falle eines Streits.
Die Korrektur einer Wohnfläche ist kein einmaliger Vorgang. Der richtige Ansprechpartner hängt von der Art des Fehlers ab: Finanzamt für die Grundsteuer, Versicherer für den Wohnvertrag, Vermieter oder Notar für einen Kaufvertrag oder einen Mietvertrag. Die Identifizierung der betroffenen Fläche (wohnlich, Carrez, steuerlich) und die Erstellung einer dokumentierten Akte mit maßstabsgetreuen Plänen und Nachweisen bleibt die gemeinsame Basis für all diese Verfahren.