Le viager vertegenwoordigt een marginale fractie van de vastgoedtransacties in Frankrijk. De schattingen variëren tussen 6.000 en 10.000 verkopen per jaar, afhankelijk van de bronnen, zonder dat er een openbare database is die de lopende contracten nauwkeurig registreert. Deze afwezigheid van geconsolideerde statistieken maakt het moeilijk om enige categorische uitspraak te doen over de werkelijke omvang van het fenomeen.
De viager groeit, maar vanaf een smalle basis. De redenen waarom verkopers zich in 2026 hiervoor interesseren, zijn meer te wijten aan economische druk dan aan een modeverschijnsel.
Betrouwbaarheid van de cijfers van de viagermarkt in Frankrijk
Elke schatting van groei hangt af van het gekozen startpunt. De barometer 2025 van Univers Viager plaatst de markt op ongeveer 6.000 jaarlijkse verkopen, met een stijging van ongeveer 25 % sinds 2020. Andere publicaties spreken van 8.000 tot 10.000 verkopen per jaar, zonder dezelfde methodologie te hanteren.
Het verschil is significant. Afhankelijk van de gekozen bron heeft de viager een gematigde groei doorgemaakt of is deze bijna verdubbeld. De beschikbare gegevens maken het onmogelijk om een definitieve uitspraak te doen, vanwege het gebrek aan een uniforme openbare referentie.
Voor een potentiële verkoper heeft deze ondoorzichtigheid een directe consequentie: de schattingen van de verkooptermijn of de waardering van het goed zijn gebaseerd op beperkte steekproeven. Een viager in een landelijke zone zal niet op dezelfde snelheid een koper vinden als een appartement in Parijs, en geen enkele nationale statistiek legt deze geografische discrepantie betrouwbaar vast.
De analyse over de viager in 2026 op Interactif Immo biedt een gedetailleerd overzicht van de mechanismen en de verschillende vormen van contracten.
Pensioenen en koopkracht: wat verkopers naar de viager drijft
De cijfers schetsen het decor. De gemiddelde kosten van een EHPAD bedragen 2.620 euro per maand (gegevens CNSA 2026). Het minimumpensioen bedraagt 1.043,59 euro per maand voor een alleenstaande. Het verschil tussen beschikbare middelen en werkelijke behoeften blijft groeien.
De bezette viager biedt een antwoord op deze spanning. De verkoper ontvangt een bouquet (kapitaal dat bij de ondertekening wordt betaald) en vervolgens een maandelijkse rente, terwijl hij in zijn woning blijft wonen.
Het typische profiel van verkopers verandert. Ze worden steeds jonger, soms al vanaf 65 jaar, terwijl de viager traditioneel gericht was op personen van 75 jaar en ouder. Vroeg verkopen maakt het mogelijk om een rente te onderhandelen die over een langere periode wordt verspreid, doorgaans lager per maand, maar die de inkomsten op lange termijn veiligstelt.
Een berekening die gebaseerd is op de levensverwachting
De actuariele tabellen dienen als basis voor de berekening van de rente. Hoe jonger de verkoper, hoe hoger de korting die op de waarde van het goed wordt toegepast voor de koper, en hoe lager de maandelijkse rente. Een oudere verkoper ontvangt daarentegen een proportioneel hogere rente, over een theoretisch kortere periode.
Ongeveer 90 % van de verkopen in viager betreft de bezette viager. De verkoper behoudt een gebruiks- en woongenotrecht, wat de verkoopwaarde voor de koper mechanisch verlaagt. Deze werking beschermt de verkoper, maar bemoeilijkt soms de zoektocht naar kopers: het goed is niet onmiddellijk beschikbaar voor bewoning.
Belasting op de viagerente: werkelijke voordelen en grijze zones
De viagerente is onderhevig aan een variabele belastingaftrek afhankelijk van de leeftijd van de verkoper op het moment van de eerste betaling. Slechts een fractie van de rente is onderworpen aan de inkomstenbelasting:
- 40 % van de rente is belastbaar wanneer de verkoper tussen de 60 en 69 jaar oud is bij de eerste betaling
- Dit tarief neemt af naarmate de leeftijd toeneemt, waardoor de rente steeds minder belast wordt voor oudere verkopers
- Het bouquet ontsnapt aan de inkomstenbelasting, wat het een onmiddellijke financiële hefboom maakt bij de ondertekening
Het regime van sociale bijdragen is echter in 2026 veranderd. De concrete impact hangt af van de fiscale kwalificatie van de rente en de persoonlijke situatie van de verkoper. De ervaringen op de werkvloer verschillen hierover: notarissen melden verrassingen bij de aangifte, gerelateerd aan de herkwalificatie van bepaalde rentes. Het is noodzakelijk om de situatie bij de belastingdienst of de notaris te controleren voor de ondertekening.
Herwaardering van de rentes: een vaak genegeerd mechanisme
De reeds lopende rentes profiteren van een wettelijke herwaardering, die verschilt van de indexering die in de verkoopakte is voorzien. De beschikking van 19 december 2025 stelt de wettelijke verhoging van de viagerentes op 1 %. Deze wordt automatisch toegepast, maar kan onder de werkelijke inflatie blijven, wat de koopkracht van de verkoper in de loop der jaren erodeert.
Het contract kan een aanvullende indexeringsclausule bevatten, bijvoorbeeld op basis van de consumentenprijsindex. Deze clausule controleren voor de ondertekening kan de financiële traject van de viager aanzienlijk veranderen over tien of vijftien jaar.
Beperkingen van het viagercontract: wat de verkoop niet garandeert
De viager is gebaseerd op een onzekerheid die verband houdt met de levensduur van de verkoper. Het burgerlijk wetboek voorziet dat als de verkoper lijdt aan een ziekte waarvan hij al getroffen was op het moment van ondertekening, het contract door een rechtbank kan worden geannuleerd wanneer deze onzekerheid als niet-bestaand wordt beschouwd. Deze regel is bedoeld om beide partijen te beschermen, maar introduceert een juridische onzekerheidszone bij de start van het contract.
Andere beperkingen verdienen bijzondere aandacht:
- De verkoper verliest de volle eigendom van zijn goed. Hij kan het niet meer vrij verkopen of aan zijn erfgenamen overdragen
- Het risico van wanbetaling van de rente bestaat, ook al voorziet het contract doorgaans in een ontbindende clausule. De incassoprocedure kan lang duren
- Het lopende onderhoud blijft vaak de verantwoordelijkheid van de verkopende bewoner, terwijl grote reparaties de verantwoordelijkheid van de koper zijn. De grens tussen beide is een regelmatige bron van geschillen
- De doorverkoop van het recht van de koper (de blote eigendom) is juridisch mogelijk, maar de markt is weinig liquide, wat problemen kan opleveren als de situatie van de koper verandert
De viager in 2026 trekt verkopers aan die geconfronteerd worden met een strakke afweging tussen pensioen, kosten van afhankelijkheid en vastgelegd vastgoedvermogen. De groei van de markt is reëel, maar begint vanuit een beperkt volume en de gegevens ontbreken om de precieze omvang te meten. De beslissing is minder gebaseerd op een algemene trend dan op een gedetailleerde beoordeling van het contract, de toepasselijke belasting en de financiële soliditeit van de koper.
